Investissement locatif : les revenus fonciers bientôt soumis à la flat tax ?

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Lors de l'examen en première lecture du projet de loi de finances pour 2023, les députés ont adopté un amendement qui permettrait aux investisseurs immobiliers de soumettre leurs revenus fonciers à la flat tax. Explications.

Lors de l'examen en première lecture du projet de loi de finances pour 2023, les députés ont adopté un amendement visant à créer un statut de l'investisseur immobilier avec application du PFU (prélèvement forfaitaire unique ou flat tax) pour les revenus fonciers. Pour rappel, la flat tax est un impôt forfaitaire de 30 % qui se décompose en 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

La fiscalité des revenus fonciers

Aujourd'hui, les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu. Deux régimes d'imposition sont possibles : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier : vous bénéficiez alors d'un abattement de 30 %. Par conséquent, seulement 70 % des revenus locatifs bruts sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros par an, vous devez opter pour le régime réel. Dans ce cas, les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu après déduction des charges réelles (frais d'agences, primes d'assurances, charges de copropriété, taxe foncière), des intérêts d'emprunts, des travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.

Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Pour calculer le déficit foncier, il faut soustraire les charges liées aux intérêts d'emprunt des revenus locatifs. Si le résultat est négatif, alors le déficit obtenu est déductible des revenus fonciers pendant les 10 années suivantes. Si le résultat est positif, on retire alors au montant obtenu la somme des charges d'exploitation et des charges liées aux travaux. Si le résultat est négatif, le déficit est déductible du revenu global les années suivantes, dans la limite de 10 700 euros par an.

Des conditions pour bénéficier de l'imposition à la flat tax

L'amendement prévoit des conditions à respecter pour pouvoir opter pour l'imposition des revenus fonciers à la flat tax :

• Un engagement de location du bien immobilier de plus d'un an
• Un encadrement des loyers
• Un diagnostic de performance énergétique de catégorie D

Par ailleurs, opter pour la flat tax ne permettrait pas de bénéficier des autres dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif, dont le régime des déficits fonciers.

Cette fiscalité pourrait se révéler particulièrement intéressante pour les ménages imposés à l'impôt sur le revenu, dans les tranches marginales les plus élevées (41% et 45%).